direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Wijzigingsplan Oostkapelseweg 14 Grijpskerke
Status: vastgesteld
Plantype: wijzigingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0717.0143WPOosgrBgb-VG01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Planbeschrijving

1.1 Het verzoek en doel van dit wijzigingsplan

Bij de gemeente Veere is een verzoek ingediend om het perceel Oostkapelseweg 14 te Grijpskerke te gebruiken ten behoeve van de woonfunctie. Ter plaatse van genoemde locatie is een voormalig grondgebonden agrarisch bedrijf gelegen. De agrarische functie is inmiddels beëindigd en het perceel staat te koop. Potentiële kopers willen het perceel ten behoeve van de woonfunctie gaan gebruiken en willen het naast de woning gelegen schapenhok bij het bouwvlak betrekken en eveneens voorzien van de bestemming Wonen. Daartoe dient de bestemming van het perceel te worden gewijzigd van Agrarisch met waarden - Landschapswaarden (met bouwvlak) naar Wonen.

De gemeente Veere is onder voorwaarden bereid planologische medewerking te verlenen aan het verzoek. Om de woonfunctie mogelijk te maken zal de in het geldende bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid worden toegepast. Omdat aan de voorwaarden voor medewerking wordt voldaan, is het voorliggende wijzigingsplan opgesteld.

1.2 Ligging plangebied en beschrijving huidige situatie

Ter plaatse van Oostkapelseweg 14 te Grijpskerke geldt op basis van het geldende bestemmingsplan Buitengebied van de gemeente Veere de bestemming Agrarisch met waarden – Landschapswaarden met de aanduiding bouwvlak. Daarnaast geldt de dubbelbestemming Waarde – Archeologie – 3 en geldt een gebiedsaanduiding: wro-zone - afwijking vergroten bouwvlak. Deze gebiedsaanduiding geeft de mogelijkheid om het bouwvlak te vergroten indien dit niet leidt tot nadelige milieueffecten op de omgeving. Op het perceel is een bedrijfswoning toegestaan en aanwezig.

Oostkapelseweg 14 ligt in een agrarische omgeving. In de directe omgeving van het perceel zijn voornamelijk woningen gelegen met een woonbestemming. De dichtstbijzijnde woonbestemming ligt op circa 150 meter afstand. Figuur 1.1 geeft de ligging van het plangebied weer inclusief de directe omgeving. Figuren 1.2 en 1.3 geven een beeld van het perceel en de woning.

afbeelding "i_NL.IMRO.0717.0143WPOosgrBgb-VG01_0001.png"

Figuur 1.1 Projectlocatie in directe omgeving (bron: Google Earth)

afbeelding "i_NL.IMRO.0717.0143WPOosgrBgb-VG01_0002.png"

Figuur 1.2 Woning met schuur aan Oostkapelseweg 14, Grijpskerke (bron: Funda)

afbeelding "i_NL.IMRO.0717.0143WPOosgrBgb-VG01_0003.png"

Figuur 1.3 Zicht op het perceel vanaf de Oostkapelseweg (bron: Google Maps)

Hoofdstuk 2 Bestemmingsplan en wijzigingsbevoegdheid

In figuur 2.1 is ingezoomd op het perceel Oostkapelseweg 14 op de digitale verbeelding van het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere', vastgesteld op 30 mei 2013. (Zie ook website www.ruimtelijkeplannen.nl). Het perceel Oostkapelseweg 14 is te herkennen aan het vlak met het blauwe icoon erin. Op het fragment is te zien dat het perceel voornamelijk wordt omringd door agrarische gronden en bouwvlakken met bestemming Wonen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0717.0143WPOosgrBgb-VG01_0004.png"

Figuur 2.1 Fragment bestemmingsplan 'Buitengebied Veere' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Aan het perceel is de bestemming 'Agrarisch met waarden - Landschapswaarden' toegekend, waarbinnen het bewonen van de voormalig agrarische bedrijfswoning als burgerwoning niet is toegestaan. Naast deze bestemming rust de dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 3 op het perceel.

In het bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarin is opgenomen dat burgemeester en wethouders bevoegd zijn na bedrijfsbeëindiging van het agrarische bedrijf de bestemming van een agrarisch bouwvlak te wijzigen in de bestemming 'Wonen' met de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - voormalig agrarisch bedrijf'.

Om deze wijzigingsbevoegdheid te kunnen toepassen zal ten minste aan de wijzigingsvoorwaarden uit het bestemmingsplan moeten worden voldaan. Daarnaast zal aan de voorwaarden van een goede ruimtelijke ordening moeten worden voldaan. De wijzigingsvoorwaarden zijn vastgelegd in artikel 4.7.9 van de regels. In onderstaande tabel zijn de wijzigingsvoorwaarden vermeld en is het initiatief aan de betreffende bepalingen getoetst.

  Criterium   Toetsing  
a   Het aantal woningen binnen het bebouwingsvlak en het bouwvolume van de gebouwen mag niet worden vergroot.   Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Er wordt geen nieuwe woning gebouwd. De bestaande bedrijfswoning wordt in de toekomst als reguliere woning gebruikt. In de bouwregels van de bestemming Wonen is de oppervlakte van bijgebouwen gemaximeerd. De oppervlakte van de aanwezige agrarische schuur is groter dan de toelaatbare oppervlakte bijgebouwen. Op grond van de regels is de bestaande oppervlakte van de schuur als bestaande maat toegestaan. Uitbreiding van de oppervlakte bijgebouwen is binnen de regels van het bestemmingsplan niet mogelijk.  
b   De aanwezige goot- en bouwhoogte van de gebouwen mag niet worden gewijzigd.   Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Er is geen sprake van een bouwplan waarbij hoogten worden aangepast. Bovendien zijn de goot- en bouwhoogten voor de beoogde bestemming Wonen lager dan de toegestane goot- en bouwhoogten voor de huidige bestemming Agrarisch met waarden - Landschapswaarden.  
c   Toepassing van de wijzigingsbevoegdheid mag niet leiden tot onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden ter plaatse van de in de nabijheid gelegen bestemmingen en functies.   Uit de toetsing aan de omliggende functies (tabel 3.1) blijkt dat er geen onevenredige aantasting van de gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van de omliggende gronden en gebouwen ontstaat.  

Hoofdstuk 3 Omgevingsaspecten

3.1 Toetsing aan omgevingsaspecten

Aanvullend op de wijzigingsvoorwaarden moet worden getoetst aan een aantal wettelijk verplichte omgevingsaspecten om een goede ruimtelijke ordening te waarborgen. De toetsing van de relevante omgevingsaspecten is opgenomen in tabel 3.1.

  Criterium   Toetsing  
a   Bodem   In Mei 2018 is een bodemonderzoek uitgevoerd. De conclusie van dit bodemonderzoek is dat de verkregen resultaten geen aanleiding gaven tot het uitvoeren van een nader bodemonderzoek. Daarnaast bleek uit de resultaten dat deze geen belemmering vormen voor de voorgenomen eigendomsoverdracht.

Bovendien vindt ter plaatse een functieverandering plaats waarbij de grond niet wordt geroerd. Daarnaast is een burgerwoning niet gevoeliger voor de bodemkwaliteit dan een bedrijfswoning.

Het uitgevoerde bodemonderzoek is bijgevoegd in bijlage 1.  
b   Externe veiligheid   In de huidige èn in de toekomstige situatie is sprake van een woning. Daarmee treedt door de gebruiksverandering geen verandering op voor het aspect externe veiligheid.
Uit de provinciale risicokaart blijkt voorts dat er in de nabije omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen zijn. Daarnaast vindt er geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats over de weg, het spoor, het water of door buisleidingen dat van invloed is op de risicosituatie in het plangebied. Het aspect externe veiligheid staat daarom de uitvoering van het plan niet in de weg.  
c   Ecologie   De beoogde functiewijziging heeft geen negatief effect op beschermde ecologische waarden. De enige aanpassing als gevolg van het wijzigingsplan is dat de agrarische bedrijfswoning en de gebouwen gebruikt mogen worden ten behoeve van de (burger)woonfunctie. Deze toegestane functiewijziging heeft geen negatieve ecologische effecten in vergelijking met de bestaande agrarische functie, omdat er praktisch geen verandering plaats zal vinden. De (voormalig) agrarische bedrijfswoning zal
gehandhaafd blijven en worden gebruikt als burgerwoning.  
d   Archeologie en cultuurhistorie   De cultuurhistorische waardevolle objecten zijn door de provincie aangegeven op de cultuurhistorische waardenkaart. Op de uitsnede in figuur 3.1 is te zien dat er in de nabije omgeving een aantal historische boerderijen zijn gelegen, aangegeven met een groene stip, en een tweetal MIP-objecten, weergegeven met een oranje plus-teken. Het beleid van de provincie Zeeland is erop gericht dat deze karakteristieke, historische boerderijen behouden blijven, omdat ze een belangrijk onderdeel vormen van de Zeeuwse geschiedenis en daarmee de identiteit van Zeeland. De beoogde functiewijziging vormt geen belemmering voor cultuurhistorische waarden, omdat de functiewijziging geen invloed heeft op de nabij gelegen cultuurhistorische boerderijen.

Ten aanzien van het aspect archeologie kan worden gemeld dat het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is, omdat de bestaande woning als burgerwoning gebruikt gaat worden. Voor het perceel blijft de geldende dubbelbestemming van kracht.  
e   Water   Om na te gaan of het voorliggend plan in strijd is met duurzaam waterbeheer en voldoet aan de waterdoelstellingen c.q. noodzaakt tot waterhuishoudkundige maatregelen, is gebruik gemaakt van het aanmeldformulier Watertoets van het waterschap. Daarin is de beoogde ontwikkeling getoetst aan de criteria uit de Zeeuwse Handreiking Watertoets. Het aanmeldformulier is opgenomen in bijlage 2.

Uit toetsing aan de criteria blijkt dat het aspect water geen belemmering vormt voor de beoogde functiewijziging. Ten opzichte van de huidige situatie betekent de functiewijziging naar wonen geen verslechtering voor de waterhuishouding. Door het vervallen van het agrarisch bouwvlak verbetert de situatie eerder, doordat de mogelijkheden voor het realiseren van bebouwing en verharding verminderen.  
f   Milieu - gewasbeschermingsmiddelen   Het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op aangrenzende gronden mag geen negatief effect hebben op het woon- en leefklimaat van de woonfunctie. De bestaande beplantingsstroken hebben voldoende afschermende werking om negatieve effecten van gewasbeschermingsmiddelen die worden gebruikt op aangrenzende gronden te voorkomen. Het gebruik van gewasbeschermingsmiddelen op aangrenzende gronden vormt dus geen belemmering voor de woonfunctie.  
g   Milieu - omliggende functies   Oostkapelseweg 9 is het enige omliggende agrarisch bedrijf in de nabije omgeving van Oostkapelseweg 14 en dit agrarisch bedrijf ligt op een afstand van circa 230 meter. De overige op nabij gelegen percelen betreffen alleen woonbestemmingen. De agrarische bedrijven in de omgeving liggen op zo'n afstand dat als gevolg daarvan geen negatieve effecten op het woonmilieu optreden. Omgekeerd heeft de woonfunctie geen negatieve invloed op de ontwikkelingsmogelijkheden van (agrarische) bedrijven in de omgeving. Overigens maakt het voor de ontwikkelingsmogelijkheden van bedrijven in de omgeving niet uit of sprake is van een agrarische bedrijfswoning of een burgerwoning. In beide situaties dient rekening te worden gehouden met een woning van derden in de omgeving. In dat licht heeft het omzetten van de functie van de woning geen effect op de ontwikkelingsmogelijkheden van bedrijven in de omgeving.  
h   Verkeer en parkeren   Het verkeersaspect staat de beoogde functiewijziging niet in de weg, omdat er qua verkeersstroom weinig zal veranderen. Er zal een afname plaatsvinden van het aantal verkeersbewegingen van landbouwvoertuigen en het personenvervoer zal nagenoeg gelijk blijven. Wat betreft parkeren kan geconcludeerd worden dat het terrein voldoende omvang heeft voor de opvang van de eigen parkeerbehoefte.

Dit betekent dat het aspect verkeer en parkeren de beoogde functiewijziging niet zal belemmeren.  
i   Luchtkwaliteit   De luchtkwaliteit ter plaatse van de dichtstbijzijnde weg die is opgenomen in de NSL-monitoringstool (Parallelweg N57 Oost tussen Middelburg en Serooskerke) voldoet ruim aan de wettelijke grenswaarden omtrent de aanwezige concentraties luchtverontreinigende stoffen. Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn.

Het aspect luchtkwaliteit vormt dus geen belemmering voor de beoogde bestemmingswijziging.  
j   Geluid   De bestaande woning blijft gehandhaafd en zal gebruikt worden als burgerwoning. Het aantal geluidgevoelige functies neemt dus niet toe en er is geen sprake van herbouw van een woning dichter naar de weg toe.

Geconcludeerd kan worden dat de beoogde functiewijziging niet zal leiden tot een onaanvaardbaar akoestisch klimaat ter plaatse van het perceel Oostkapelseweg 14.  

Tabel 3.1 Toetsing omgevingsaspecten

afbeelding "i_NL.IMRO.0717.0143WPOosgrBgb-VG01_0005.png"

Figuur 3.1 Fragment cultuurhistorische waardenkaart (bron: Provincie Zeeland)

Hoofdstuk 4 Beschrijving juridische regeling

Algemeen

Met dit wijzigingsplan wordt de bestemming van het totale agrarisch bouwvlak aangepast, waarbij het bestaande erf als Wonen worden wordt bestemd en de overige gronden als Agrarisch met waarden - landschapswaarden zonder bouwvlak. Daarnaast blijft de dubbelbestemming Waarde - archeologie - 3 gelden voor het perceel.

Verbeelding

In het voorliggende plan is aangesloten op de systematiek van het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere'. Daarnaast voldoen het voorliggende plan en de verbeelding aan SVBP2012, de geldende wettelijke standaard.

Regels

De regels die deel uitmaken van het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere' zijn onverkort van toepassing op het wijzigingsplan 'Oostkapelseweg 14, Grijpskerke'. Naast het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere' zijn de herzieningen eveneens van toepassing (voor zover Oostkapelseweg 14 daarin is opgenomen of de van toepassing zijnde regels in algemene zin zijn aangepast):

  • 1e herziening Buitengebied Veere, vastgesteld op 02-02-2017;
  • 2e herziening Buitengebied Veere, vastgesteld op 20-04-2017;
  • 3e herziening Buitengebied Veere, vastgesteld op 09-11-2017.

Met artikel 2 van dit wijzigingsplan wordt het wijzigingsplan toegevoegd aan het bestemmingsplan 'Buitengebied Veere'. Aanvullend worden algemene regels toegevoegd die wettelijk verplicht zijn volgens SVBP2012. Het gaat om de anti-dubbeltelregel en het overgangsrecht. Beide regels worden nader toegelicht in artikel 3 respectievelijk artikel 4.