direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Park Fort den Haak - bouw 2 woningen
Status: vastgesteld
Plantype: wijzigingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0717.0141WPFdhwgVrp-VG01

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doel wijzigingsplan

Op 8 juni 2017 is het bestemmingsplan 'Park Fort den Haak' vastgesteld (zie bijlage 1). Dat bestemmingsplan (hierna 'basisplan') is de juridische vertaling van het Masterplan Fort den Haakweggebied 2020 (verder: masterplan) en de Nota Supervisie Fort den Haakweg waarin de ruimtelijke, landschappelijke en economische mogelijkheden van het genoemde gebied zijn verwoord en verbeeld en waarin verschillende ontwikkelingen en initiatieven worden geclusterd. Op deze manier is invulling gegeven aan de opgave van het 'Dorpsplan Vrouwenpolder' om een aantrekkelijke verbinding te maken tussen de woonkern en de kustzone.

Een van de mogelijke ontwikkelingen die daarin zijn meegenomen, is de bouw van woningen op de percelen aan de oostzijde van de Fort den Haakweg, ongeveer halverwege het dorp en de kust, tegenover Buitenplaats Het Veerse Bree. In figuur 1.1. (ontleend aan figuur 2.6 uit de toelichting op het basisplan) is de ontwikkelingslocatie aangeduid met het cijfer '2'. In figuur 1.2 is een fragment opgenomen uit het Landschappelijk inrichtingsplan Park Fort den Haak waarop 3 nieuwe gebouwen langs dit deel van de Fort den Haakweg zijn aangegeven, waarvan 2 vrijstaande woningen op het zuidelijk deel.

afbeelding "i_NL.IMRO.0717.0141WPFdhwgVrp-VG01_0002.png"

Figuur 1.1. Ligging ontwikkelingslocatie Fort den Haakweg

afbeelding "i_NL.IMRO.0717.0141WPFdhwgVrp-VG01_0003.jpg"

Figuur 1.2. Mogelijk inbreiding met gebouwen/woningen aan de Fort den Haakweg

Om de bouw van 2 woningen op het zuidelijk deel van de locatie planologisch mogelijk te maken, is in het basisplan een bevoegdheid voor het college van burgemeester en wethouders opgenomen om het basisplan te mogen wijzigen. De bevoegdheid heeft betrekking op de kadastrale percelen gemeente Veere, sectie N met de nummers 2549, 3511, 3514, 3516, 3559 (zie figuur 1.3). De woningen krijgen de huisnummers 32a en 32b.

afbeelding "i_NL.IMRO.0717.0141WPFdhwgVrp-VG01_0004.png"

Figuur 1.3. Ontwikkelingslocatie waarvoor de wijzigingsbevoegdheid geldt

Het is nu de wens van de eigenaren van de percelen om de woningen te gaan bouwen. Het college is bereid om de wijzigingsbevoegdheid toe te passen. Hiervoor is voorliggend wijzigingsplan opgesteld.

1.2 Leeswijzer

In Hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie en wordt toegelicht op welke wijze de nieuwe ontwikkeling planologisch-juridisch is geregeld in voorliggend wijzigingsplan. Vervolgens wordt de nieuwe ontwikkeling in Hoofdstuk 4 getoetst aan het beleid en omgevingsaspecten, voor zover dat relevant is. In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de financiële en maatschappelijke haalbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt tussen enerzijds de woningen Fort den Haakweg 30/32 en anderzijds de woning Fort den Haakweg 34. In figuur 2.1 is een luchtfoto van het plangebied opgenomen. Het plangebied is overwegend in gebruik als grasland.

In de huidige situatie zijn de gronden in bezit van de initiatiefnemers. Op het kadastraal perceel gemeente Veere sectie N nummer 2549 en een klein deel van het kadastraal perceel gemeente Veere sectie N nummer 3516 is de woning Fort den Haakweg 30 met bijbehorende erf aanwezig. Deze woning blijft gehandhaafd.

De Fort den Haakweg is de verbindingsweg tussen dorp en strand. Langs de weg bevinden zich verschillende woningen en (verblijfs)recreatieve voorzieningen. Aan de oostzijde van het plangebied, op enige afstand, wordt in het kader van het Masterplan een Pitch&Putt golfbaan met 9 vrijstaande recreatiewoningen aangelegd.

Verder naar het oosten, op circa 300 meter ligt rijksweg N57, die zorgt voor de ontsluiting van Walcheren in noordelijke richting, richting Noord-Beveland en Schouwen-Duiveland.

afbeelding "i_NL.IMRO.0717.0141WPFdhwgVrp-VG01_0005.png"

Figuur 2.1 Locatie wijzigingsgebied (Luchtfoto Provincie Zeeland, 2017)

2.2 Beoogde ontwikkeling

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de bouw van twee vrijstaande woningen ter plaatse van Fort den Haakweg 30, op de kadastrale percelen N3559, N3511, N3514 en deels N3516. Daarnaast wordt het overige deel van het plangebied ingericht als tuin. Beide woningen zijn aan de westkant van het plangebied gesitueerd en worden georiënteerd aan de Fort den Haakweg. De tuinen van de woningen zijn beoogd aan de oostzijde van het plangebied. In bijlage 2 zijn het ontwerp van de woningen (afbeeldingen) en de beoogde landschappelijke inpassing van de kavels opgenomen.

Ontwerp van de woningen

De beoogde woningen zijn in maat en schaal en kleurstelling goed op elkaar afgestemd, maar beide voorzien van unieke elementen. De woningen mogen gezien worden, maar moeten een niet te opvallende verschijning langs de Fort den Haakweg vormen. Hierdoor is het kleurgebruik contrasterend en modern, dakbedekking antraciet, materiaalgebruik is afgestemd op, maar altijd ondergeschikt aan, de omgeving. De verharding rondom de woningen worden uitgevoerd in gebakken/betonnen straatsteen, tegels, grind in natuurlijke kleurstelling (grijs/bruin) en doorgroei tegels.

Beide woningen worden tevens voorzien van een kelder onder maaiveld die inpandig en door middel van een oprit te bereiken is.

afbeelding "i_NL.IMRO.0717.0141WPFdhwgVrp-VG01_0006.png"

Figuur 2.2 Beoogde woningen (Gabriëlse Architectuur, 27-05-2018)

Welstandsadvies

De commissie Ruimtelijke kwaliteit heeft het plan op 19 april akkoord bevonden.

Landschappelijke inpassing

Het masterplan behorende bij het plan Park Fort den Haak voorziet in een streekeigen landschappelijke inpassing voor het gehele plan. Hierbij wordt de route tussen Vrouwenpolder en het strand aantrekkelijker gemaakt, maar wordt ook het park meer toegankelijk en zichtbaar vanaf de randen.

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is een landschappelijk inpassingsplan opgesteld (zie figuur 2.3 en bijlage 3). Hierin wordt uitgebreid ingegaan op de landschappelijke inpassing en het gebruik van streekeigen soorten. Kort samengevat wordt het volgende beoogd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0717.0141WPFdhwgVrp-VG01_0007.png"

Figuur 2.3 Landschappelijk inpassingsplan - invulling van de tuin (Monique Advies, tuinontwerpen, 27-05-2018)

Rondom de woningen is het van belang dat de polder/duin sfeer wordt behouden en wordt voorgezet in verschillende soorten bomen en struiken. Door de beoogde en reeds aangebrachte beplanting worden de woningen deels afgeschermd van de Fort den Haakweg en de omliggende woningen. De tuinen achter de beoogde woningen worden volgens de beplantingsprincipes van Park Fort den Haak ingericht. Hierbij worden de losse struikgroepen vervangen door lijnbeplanting in de vorm van zogenaamde 'Zeeuwse Hagen'. De soorten die hiervoor worden gebruikt zijn streekeigen en aantrekkelijk voor vogels en insecten.

Het landschappelijk inpassingsplan is beoordeeld door een externe landschapsdeskundige. Het advies is opgenomen in bijlage 4, daaruit blijkt dat de beoogde inrichting geheel in lijn is met het landschappelijk raamwerk uit het Ontwikkelplan en ook met het Inpassingsplan. De inrichting past daarmee binnen de beoogde kwaliteitsdoelstellingen. In het bouwplan dat nu voorligt, wordt ook de bestaande bebouwingskarakteristiek versterkt. De bebouwing past goed in het straatbeeld langs de Fort den Haakweg. Er zijn nog enkele adviezen of aanbevelingen ten aanzien van de voorgetelde poelen op de kavels opgenomen.

2.3 Toelichting op de juridische regeling van het wijzigingsplan

Dit wijzigingsplan is een wijziging van het geldende bestemmingsplan 'Park Fort den Haak' zoals dat op 8 juni 2017 door de gemeenteraad van Veere is vastgesteld. De wijziging vindt plaats op basis van de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in artikel 23 lid 23.2.2 van dat basisplan. Op basis van die bepaling is de bestemming 'Tuin' gewijzigd in de bestemming 'Wonen' en twee aanduidingen 'bouwvlak' met daarbinnen hoogteaanduidingen en een aanduiding 'erf'.

Omdat er sprake is van een wijzigingsbevoegdheid is het opstellen van een complete set regels niet noodzakelijk en volstaat een verwijzing naar de regels van het basisplan. De regels van de bestemmingen 'Wonen' en 'Waarde - Hydrologische bufferzone' uit het basisplan zijn daarmee van toepassing.

Kort samengevat houdt dit in dat hoofdgebouwen alleen binnen een bouwvlak mogen worden gebouwd. Op het achter- en zijerf, dat is voorzien van de aanduiding 'erf', mogen uitsluitend aan- en uitbouwen en bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd die behoren bij de hoofdgebouwen op hetzelfde bouwperceel. Dit erf mag voor maximaal 50% worden gebouwd, met een maximum van 60 m² per bouwperceel. In de voortuin (buiten het bouwvlak en buiten de aanduiding 'erf') mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

Hoofdgebouwen worden minimaal 3 m uit de perceelsgrens gebouwd, door de aanduiding 'vrijstaand' mogen gebouwen niet tegen andere gebouwen op een aangrenzend bouwperceel worden gebouwd.

Om de landschappelijke inpassing en de groene inkadering van de woonpercelen te waarborgen (zie ook paragraaf 2.2) is met een voorwaardelijke verplichting, een specifieke gebruiksregel, bepaald dat het gebruiken of laten gebruiken van een woning op het bouwperceel is slechts toegestaan als het landschappelijk inpassingsplan is uitgevoerd en dat de exploitant zorg voor de instandhouding van de gehele landschappelijke inrichting.

De regeling geldt alleen voor het plangebied van dit wijzigingsplan.

Een voorwaardelijke verplichting is een regel in het bestemmingsplan waarmee bijvoorbeeld wordt bepaald dat een nieuwe functie wel is toegestaan of dat een bepaald gebouw mag worden gebouwd, maar alleen als óók de benodigde maatregelen worden getroffen en deze maatregelen in stand worden gelaten. Voorwaardelijke verplichtingen zijn middelen om afspraken tussen de gemeente en de ontwikkelende partij(en) planologisch te borgen. Omdat deze afspraken door gebruikmaking van een publiekrechtelijk regeling kunnen worden vastgelegd, behoeven deze niet via privaatrechtelijke weg worden vastgelegd.

Een voordeel van voorwaardelijke verplichtingen is dat er geen nader toetsingsmoment aan te pas komt. Er is ook geen nadere besluitvorming door het bevoegd gezag (veelal het college van burgemeester en wethouders) nodig.

In aanvulling op de regels uit het basisplan is ook een specifieke gebruiksregel opgenomen waarmee is bepaald dat er voldoende parkeerplaatsen op eigen terrein moeten worden gerealiseerd. Per woning dient te worden voorzien in 2 parkeerplaatsen waarbij inpandige parkeerplaatsen niet worden meegerekend aangezien garages in de praktijk veelal anderszins worden gebruikt.

Verder dienen volgens paragraaf 3.2. van het Besluit ruimtelijke ordening standaardregels in bestemmingsplannen te worden opgenomen. In artikel 1.1.1 sub 3 van dat besluit is bepaald dat onder een bestemmingsplan ook een wijzigings- of uitwerkingsplan als bedoeld in artikel 3.6. eerste lid onder a of b van de Wet ruimtelijke ordening wordt verstaan. Om deze reden zijn ook een Anti-dubbeltelregel en Overgangsrecht opgenomen.

Hoofdstuk 3 Bestemmingsplan en wijzigingsvoorwaarden

3.1 Geldende regeling

Het bestemmingsplan 'Park Fort den Haak' is bij uitspraak van de Raad van State d.d. 13 juni 2018 onherroepelijk geworden. Het plangebied heeft in dit basisplan de enkelbestemmingen 'Tuin' en 'Wonen', de dubbelbestemming 'Waarde - Hydrologische bufferzone'. Met een aanduiding (rode lijn) is de begrenzing van het 'Wijzigingsgebied 2' aangegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0717.0141WPFdhwgVrp-VG01_0008.png"

Figuur 3.1 Uitsnede Bestemmingsplan Park Fort den Haak (ruimtelijkeplannen.nl, 2018)

De enkelbestemming 'Tuin' is de overheersende enkelbestemming binnen het plangebied. De gronden horende bij deze bestemming zijn bestemd voor tuin. Hier mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd.

3.2 Toetsing aan wijzigingsvoorwaarden geldend bestemmingsplan

De wijzigingsbevoegdheid is in de regels opgenomen in artikel 23 lid 23.2.2. Om deze wijzigingsbevoegdheid te kunnen toepassen, zal ten minste moet worden voldaan aan de wijzigingsvoorwaarden zoals genoemd in tabel 3.1. Daarnaast kunnen ook andere eisen of voorwaarden van belang zijn, bijvoorbeeld als er nieuw planologisch beleid of nieuwe wet- of regelgeving is vastgesteld. Dit zal per geval moeten worden beoordeeld. In hoofdstuk 3 wordt hier nader op ingegaan.

Tabel 3.1 Wijzigingsvoorwaarden Wijzigingsgebied 2

  wijzigingsvoorwaarde   Toetsing  
1.   de wijzigingsbevoegdheid dient in één keer voor het hele wijzigingsgebied te worden toegepast;   De twee nieuwe woningen die worden beoogd, worden in één wijzigingsplan planologisch geregeld.  
2.   het totaal aantal woningen bedraagt ten hoogste 2;   In paragraaf 1.1 is vermeld dat de gehele planvoorbereiding is gericht op het bouwen van 2 woningen in de open ruimte van het bebouwingslint langs dit deel van de Fort den Haakweg. In het ontwerp dat hiervoor is gemaakt (zie paragraaf 2.2), zijn daarom 2 vrijstaande woningen voorzien.  
3 en 4.   de goothoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste 3 m en de bouwhoogte van gebouwen bedraagt ten hoogste 8 m;   Aan de wijzigingsvoorwaarden wordt voldaan. Beide woningen krijgen een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 8 meter.  
5.   de afmeting van het bouwvlak per woning bedraagt ten minste 12 m (diep) x 22 m (breed);   Aan deze wijzigingsvoorwaarde wordt voldaan. Het bouwvlak krijgt een diepte van 15 meter. Verwezen wordt naar de verbeelding.  
6.   indien sprake is van de bouw van 1 nieuwe woning, bedraagt de afmeting van het bouwvlak in afwijking van het bepaalde in het vorige sublid ten minste 14 m (diep) x 22 m (breed);   Deze wijzigingsvoorwaarde is niet van toepassing, aangezien er wordt voorzien in de bouw van 2 woningen.  
7.   uit een te overleggen landschappelijk inrichtingsplan blijkt dat de inrichting past binnen de beoogde kwaliteitsdoelstellingen zoals deze zijn vastgelegd in bijlage 2 van het bestemmingsplan Park Fort den Haak en aansluit bij het daarin opgenomen ontwerp en de referentiebeelden en voorziet in:
- een transparant landschap, waarmee landschappelijke en ruimtelijke samenhang wordt gecreëerd;
- een goede landschappelijke inpassing van gebouwen en terrein in de omgeving met streekeigen beplanting;  
In paragraaf 2.2 wordt de toekomstige situatie beschreven. Onderdeel hiervan is de landschappelijke inrichting en het bijbehorende inrichtingsplan, zoals opgenomen in bijlage 3. Met dit inrichtingsplan worden de beoogde landschappelijke kwaliteiten nagestreefd, deze worden verder onderbouwd in paragraaf 4.2.11.  
8.   er wordt voldaan aan de door CROW geadviseerde norm voor parkeervoorzieningen op eigen terrein;   In paragraaf 4.2.6 wordt ingegaan op de parkeervoorzieningen. Deze worden volledig voorzien op eigen terrein.  
9.   via een ruimtelijke onderbouwing wordt aangetoond dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening;   Voorliggend wijzigingsplan voorziet in deze ruimtelijke onderbouwing  
10.   de economische en financiële uitvoerbaarheid is aangetoond;   In hoofdstuk 5 worden de economische en financiële uitvoerbaarheid aangetoond.  
11.   artikel 14 Wonen van de bestemmingsregels is van overeenkomstige toepassing.   Dit is geregeld in Artikel 1 van dit wijzigingsplan.  

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het beoogde plan past binnen de gestelde wijzigingsvoorwaarden van wijzigingsbevoegdheid 2.

Hoofdstuk 4 Toetsing beleid en omgevingsaspecten

4.1 Beleid

In het basisplan waarin de mogelijkheid van de inbreiding voor twee woningen door middel van een wijzigingsbevoegdheid is opgenomen, is uitgebreid getoetst aan de beleidskaders. op zowel Rijks-, provinciaal als gemeentelijk niveau. Dit beleid en de toetsing daaraan zijn voor het grootste deel nog steeds actueel. Alleen de inpassing van de woningen in de regionale woningmarktafspraken is van belang. Op die afspraken wordt hierna ingegaan.

Na de vaststelling van het basisplan heeft de Provincie geactualiseerde woningmarktafspraken voor de regio Walcheren vastgesteld (besluit van 17 juli 2017, gedateerd 21 juli 2017).

Hierin wordt onderscheid gemaakt tussen de harde en zachte plancapaciteit. De harde plancapaciteit betreft de woningbouwlocaties die juridisch-planologisch geregeld zijn, bijvoorbeeld doordat de gemeenteraad een bestemmingsplan heeft vastgesteld. De zachte plancapaciteit betreft de locaties waar een dergelijke juridisch-planologische verankering nog niet heeft plaatsgevonden.

De provincie Zeeland kan instemmen met het omzetten van zachte plancapaciteit naar juridisch-planologisch harde plancapaciteit, als er nog voldoende beschikbare ruimte in de regionale woningbehoefte bestaat, ook wel de ladderruimte genoemd, en er (buiten de grens bestaand bebouwd gebied) sprake is van een plan waarbij van toe passing is de:

  • landgoederenregeling;
  • ruimte voor ruimte regeling;
  • rood-voor-rood regeling;

Alle andere plansoorten die buiten de grens bestaand bebouwd gebied voor de gemeente Veere vallen, zijn volgens het afwegingskader “nieuwe woningbouwplannen regio Walcheren” alleen akkoord bij voldoende ladderruimte, als er binnen de grens bestaand bebouwd gebied geen alternatieven zijn en instemming is verkregen van andere Walcherse gemeenten.

Dit project (de woningbouw in het plan Park Fort den Haak) is een ander plansoort dat wel valt onder de noemer zachte plancapaciteit, maar qua ligging en qua voorwaarden waaronder dit plan door de Provincie wordt goedgekeurd niet geheel binnen het door de Provincie gestelde afwegingskader valt.

In de toelichting op het bestemmingsplan “Park Fort den Haak” is deze ontwikkeling van woningbouw in het lint van de Fort den Haakweg (inbreiding) genoemd. Omdat op het moment van de procedure/vaststelling van dit bestemmingsplan nog geen concreet bouwplan was dat positief konden worden bestemd is de bouw van deze twee woningen via een wijzigingsbevoegdheid in het bestemmingsplan mogelijk gemaakt.

In de toelichting van dit vastgestelde bestemmingsplan is voor nieuw te bouwen woningen als motivering/interpretatie opgenomen dat deze worden toegerekend aan de in de regionale woningbouwafspraken genoemde 25 woningen voor Vrouwenpolder.

Gelet op de toen ook al actuele discussie over de regionale woningmarktafspraken is erop vertrouwd dat deze motivering voldoende was. Later, dus na de procedure en de vaststelling van het bestemmingsplan, heeft de provincie eenzijdig de woningmarkt-afspraken vastgesteld. Deze golden nog niet tijdens de procedure en bij de vaststelling van het bestemmingsplan.

De huidige ladderruimte geeft voldoende ruimte voor deze ontwikkeling, waarmee deze ontwikkeling binnen de regionale woningmarktafspraken past.

4.2 Omgevingsaspecten

4.2.1 Archeologie en cultuurhistorie

Toetsingskader

Archeologie

Toetsingskader voor archeologie zijn de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), de Monumentenwet 1988 en de nieuwere Nota archeologische monumentenzorg Walcheren 2016-2022. Dit beleid is in de bestemmingsplannen vertaald naar archeologische dubbelbestemmingen.

Cultuurhistorie

In het Bro (artikel 3.6.1. lid 2) is bepaald dat in de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving dient te worden opgenomen van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Voor de beoordeling van het aspect cultuurhistorie beschikt de gemeente over de Structuurvisie Cultuurhistorie Veere en de bijbehorende beleidswaardenkaart. Daarnaast kan gebruik worden gemaakt van de cultuurhistorische waardenkaart van de Provincie Zeeland.

Toetsing en conclusie

Archeologie

Ten behoeve van de beleidsadvieskaart behorende bij de Nota archeologische monumentenzorg Walcheren 2016-2022 zijn de archeologische verwachtingswaarden geïnventariseerd. Hierbij kwam het bewuste plangebied naar voren als een gebied met een (zeer) lage archeologische verwachting, waarbinnen geen vervolgonderzoek nodig is. Daarom is noch in het basisplan, noch in voorliggend wijzigingsplan een archeologische dubbelbestemming opgenomen. Het aspect archeologie is geen aandachtspunt of belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

afbeelding "i_NL.IMRO.0717.0141WPFdhwgVrp-VG01_0009.jpg"

Figuur 4.1. Fragment beleidsadvieskaart archeologie

Overigens geldt op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet dat er bij archeologische toevalsvondsten (bijvoorbeeld bij graafwerkzaamheden) direct melding moet worden gedaan bij de gemeentelijke archeoloog (de Walcherse Archeologische Dienst) of Stichting Cultureel Erfgoed Zeeland.

Cultuurhistorie

Van de beleidswaardenkaart kan worden afgeleid dat de ruimte in het bebouwingslint van beperkte cultuurhistorische betekenis is. In beginsel is er beleidsmatig geen aanleiding om bij ruimtelijke ingrepen aandacht te geven aan cultuurhistorie. Het achterliggende gebied wordt hoog gewaardeerd. In dit gebied kan bij ruimtelijke ingrepen aandacht nodig zijn voor cultuurhistorie. Het college maakt de afweging of onderzoek nodig is. Uit nadere bestudering blijkt dat de hoge waarde rond Vrouwenpolder is vanwege de Vestingwerken Fort den Haak en de oude bestaande polderdijken, zoals waaronder de Noorddijk en Polredijk. Het plangebied ligt op grote afstand van deze elementen. De waarde van het gebied direct achter de toekomstige woningen is niet verder toegelicht. Er wordt van uitgegaan dat deze in ieder geval niet zo hoog zijn dat dit een aandachtspunt of belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

afbeelding "i_NL.IMRO.0717.0141WPFdhwgVrp-VG01_0010.png"

Figuur 4.2. Fragment beleidswaardenkaart Structuurvisie Cultuurhistorie Veere met globale aanduiding plangebied

4.2.2 Bodemkwaliteit

Toetsingskader

Op grond van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening gehouden te worden met de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijziging dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde functie en moet worden vastgesteld of er sprake is van een saneringsnoodzaak. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone grond te worden gerealiseerd.

Toetsing en conclusie

In de toelichting van het basisplan is vermeld dat de locaties nabij het plangebied die in het verleden onderzocht zijn allemaal onverdacht zijn en dat er geen bijzonderheden zijn geconstateerd. Daarnaast blijkt uit de bodemkwaliteitskaart van Zeeland (www.zeeuwsbodemvenster.nl) dat ter plaatse van het plangebied de kwaliteit Achtergrondwaarde geldt. Dit betekent dat er sprake is van een schone grond. Op basis hiervan wordt het in het kader van de vaststelling van dit wijzigingsplan niet noodzakelijk geacht om bodemonderzoeken uit te voeren.

Wel zal in het kader van de omgevingsvergunning voor bouwen een actueel bodemonderzoek moeten worden overlegd.

4.2.3 Niet-gesprongen explosieven

Toetsingskader

In een bestemmingsplan dat een nieuwe ontwikkeling mogelijk maakt, dient rekening te worden gehouden met de mogelijke aanwezigheid van conventionele explosieven (CE) uit de Tweede Wereldoorlog (WO II). De gemeente Veere beschikt hiervoor over een nota “Omgaan met Conventionele Explosieven" uit de Tweede Wereldoorlog (versie 2.0, 16 mei 2012). Daarin is aangegeven dat conventionele explosieven (CE) uit WO II vallen onder verschillende wet- en regelgeving.

Toetsing en conclusie

Uit het onderzoek dat ten behoeve van het basisplan is gedaan naar het voorkomen van niet gesprongen explosieven. blijkt dat de kans daarop klein is. Hierdoor hoeft er voorafgaand aan grondroerende werkzaamheden geen vooronderzoek te worden uitgevoerd conform de bestaande regelgeving. Wel is het protocol Toevalstreffer CE uit de WO II van toepassing, omdat nog niet uitgesloten is dat hier conventionele explosieven liggen.

4.2.4 Externe veiligheid

Toetsingskader

Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk:

  • bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid;
  • vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen.

Toetsingskader zijn het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en de regeling Basisnet en Besluit externe veiligheid inrichtingen. Informatie kan worden gehaald van de risicokaart voor Nederland.

Onderzoek

Uit de risicokaart blijkt dat er in (de omgeving van) het plangebied geen risicovolle inrichtingen zijn.

Op een afstand van circa 250 meter ligt de N57 waarover gevaarlijke stoffen worden vervoerd. De PR 10-6 contour van deze weg is 0 meter. Het invloedsgebied voor het GR is 355 meter. Het plangebied valt geheel daarbinnen. Voor het overkoepelende basisplan is een kwantitatieve risico analyse uitgevoerd (QRA) waaruit blijkt dat in de huidige situatie het groepsrisico 0,003 x de oriëntatiewaarde is en dit niet toeneemt door de ontwikkelingen (waaronder deze inbreiding). Voor de toevoeging van twee woningen is een beknopte verantwoording van het groepsrisico opgesteld.

Beknopte verantwoording groepsrisico

Bestrijdbaarheid en bereikbaarheid

Zowel voor de bereikbaarheid en bestrijdbaarheid van 'dagelijkse incidenten', zoals brand of wateroverlast, als voor calamiteiten op het gebied van externe veiligheid, is het van belang dat de bereikbaarheid voor de hulpdiensten en bluswatervoorzieningen voldoende geborgd zijn.

De bestrijdbaarheid is afhankelijk van de inzetbaarheid van hulpdiensten. De hulpdiensten moeten in staat zijn om hun taken goed uit te kunnen voeren om daarmee verdere escalatie van een incident te voorkomen. Hierbij kan gedacht worden aan het voldoende/adequaat aanwezig zijn van aanvalswegen en bluswatervoorzieningen. Tevens speelt een snelle alarmering te allen tijde een belangrijke rol.

Via verschillende zijwegen kan de Fort den Haakweg worden bereikt en van de bron af worden gevlucht. Het gedegen wegennetwerk komt de bestrijdbaarheid ten goede. Zo kan bijvoorbeeld via meerdere aanvalswegen een mogelijke brand geblust worden

Zelfredzaamheid

De aanwezige personen zullen over het algemeen zelfredzaam. Aanwezige kinderen en ouderen worden beschouwd als verminderd zelfredzame personen. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat de ouders/verzorgers de kinderen en ouderen kunnen begeleiden.

Conclusie

De planlocatie ligt binnen het invloedsgebied van de N57 waar gevaarlijke stoffen over worden vervoerd. Ten gevolge van de beoogde ontwikkeling zal het groepsrisico niet relevant toenemen. Uit de beknopte verantwoording blijkt daarnaast dat de zelfredzaamheid, bestrijdbaarheid en bereikbaarheid van het plangebied als voldoende worden beschouwd. Verder zijn in of nabij het plangebied geen risicovolle bronnen aanwezig die een belemmering vormen.

4.2.5 Kabels en leidingen

In of in de directe omgeving van het plangebied zijn er geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig. Wel liggen er verschillende niet-planologische leidingen waarmee bij de uitvoering rekening moet worden gehouden:

Er zijn geen nutsbedrijven die een opstalrecht hebben gevestigd op dit perceel.

4.2.6 Verkeer en parkeren

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer is er geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt,

te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er in de gebruiksfase voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en dat de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Toetsing en conclusie

Ten behoeve van het basisplan is de parkeerbehoefte en totale verkeersgeneratie onderbouwd. De beoogde twee woningen zullen een totale verkeersgeneratie hebben van 8 motorvoertuigen per etmaal. Deze zullen niet in betekende mate bijdragen aan de huidige verkeersgeneratie.
Per woning worden twee parkeerplekken op eigen terrein aangelegd en instand gehouden waarmee wordt voorzien in de parkeerbehoefte. Dit is vastgelegd in de regels van dit wijzigingsplan.

4.2.7 Wegverkeerslawaai

Toetsingskader

Wonen is een geluidgevoelige functie. Ten aanzien van wegverkeerslawaai dient te worden getoetst aan de Wet geluidhinder (Wgh). Op basis van jurisprudentie dient daarnaast ook aangetoond te worden dat sprake is van goede ruimtelijke ordening. Indien er sprake is van nieuwe wegen of geluidgevoelige functies (woningen) moet aangetoond worden dat voldaan wordt aan wettelijke geluidseisen.

Wegen met een toegestane snelheid van 50 km/uur of hoger tellen volgens de Wgh als gezoneerde weg. Wanneer een nieuwe geluidgevoelige ontwikkeling binnen de zone van een dergelijke weg valt, moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd.

Toetsing en conclusie

De woningen vallen buiten de geluidzone van de N57, deze bedraagt 250 meter terwijl het plangebied op circa 300 meter ligt.

Onderdeel van de plannen voor het Fort den Haakweggebied is de aanleg van een nieuwe verbindingsweg tussen de parallelweg van de N57 en de Fort den Haakweg. Voor de uitvoering van de ze weg is gekozen voor variant 3. Deze variant gaat uit van een nieuwe verbindingsweg (30 km/uur) met verkeer in twee richtingen en op de Fort den Haakweg een maximumsnelheid van 30 km/uur. Beide wegen hebben in de toekomst dus geen geluidzone. Wel is in het kader van een goede ruimtelijke ordening de geluidbelasting berekend en beoordeeld ten gevolge van het verkeer op de Fort den Haakweg. De locatie ligt immers direct tegen deze weg. Hiertoe is een onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd volgens de SRM-I methode. Het onderzoek is bijgevoegd in bijlage 5. Daaruit blijkt dat de geluidbelasting op de twee woningen 46 dB bedraagt. Voor de geluidbelasting ten gevolge van de niet-gezoneerde Fort den Haakweg geldt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB als richtwaarde. Uit de resultaten blijkt dat hieraan wordt voldaan. De woningen kunnen worden mogelijk gemaakt in een aanvaardbaar akoestisch woon- en leefklimaat.

4.2.8 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer (ook wel Wet luchtkwaliteit genoemd) en het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)'.

Toetsing en conclusie

De bouw van 2 woningen valt onder het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' onder de categorie woningbouw tot 1.500 woningen aan één ontsluitingsweg. Dit betekent dat de ontwikkeling niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit ter plaatse, en dat nader onderzoek niet noodzakelijk is.

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is een indicatie van de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied gegeven. Dit is gedaan aan de hand van de NSL-monitoringstool 2017 (http://www.nsl-monitoring.nl/viewer/) die bij het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit hoort. De dichtstbijzijnde maatgevende weg betreft de N57. Uit de NSL-monitoringstool blijkt dat in 2017 de jaargemiddelde concentraties stikstofdioxide en fijn stof langs deze weg ruimschoots onder de grenswaarden lagen.
Omdat direct langs deze weg aan de grenswaarden wordt voldaan, zal dit ook ter plaatse van het plangebied het geval zijn. Concentraties luchtverontreinigende stoffen nemen immers af naarmate een locatie verder van de weg ligt. Hiermee past de beoogde ontwikkeling binnen de normen van luchtkwaliteit.

4.2.9 Water

Toetsingskader

Om te voorkomen dat een ontwikkeling in strijd zijn met duurzaam waterbeheer dient overleg gevoerd te worden met de waterbeheerder over het ruimtelijke planvoornemen. De waterbeheerder is het Waterschap Scheldestromen. Het waterschap hanteert voor de beoordeling van ruimtelijke plannen een watertoetstabel.

Toetsing en conclusie

De watertoetstabel is ingevuld voor de ontwikkeling. De watertoetstabel is opgenomen in bijlage 6. Het waterschap heeft te kennen gegeven dat het hemelwater afkomstig van de nieuwe verharding bij voorkeur via een wadi, greppel o.i.d. afstroomt naar de twee vijvers die binnen het plangebied worden gerealiseerd en dat het water van daaruit afstroomt naar de tertiaire watergang langs de Fort den Haakweg, een onderdeel van het oppervlaktewatersysteem. Het waterschap wenst ook dat de vijvers niet worden afgesloten met folie want dat voorkomt de gewenste infiltratie.

In overleg met het waterschap zal een keuze worden gemaakt over het voorkomen wateroverlast. Hiervoor zal de initiatiefnemer contact opnemen met de opzichter dan wel de teamleider Beheer & Onderhoud van het waterschap. Elke oplossing is in elk geval vergunningplichtig bij het waterschap. Naar aanleiding hiervan heeft het waterschap een positief wateradvies afgegeven.

Voor het overige heeft de ontwikkeling geen effect op de waterhuishouding in het plangebied, er zijn dan ook geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling. Voor het aanleggen van een in-/uitrit (dam) voor de ontsluiting van de beoogde woningen is een vergunning afgegeven door het waterschap. De vergunning is opgenomen in bijlage 7.

4.2.10 Ecologie

Beleid en normstelling

Bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan dient onderzocht te worden of de Wet natuurbescherming (hierna: Wnb) en het beleid van de provincie ten aanzien van de bescherming van dier- en plantensoorten en de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland de uitvoering van het plan niet in de weg staan. In elk geval moet aannemelijk zijn dat vergunning of ontheffing van de van de bij of krachtens deze wet geldende verbodsbepalingen kan worden verkregen voor de activiteiten die met dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt. 

Toetsing en conclusie

Soortenbescherming

In het kader van het basisplan is ecologisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 6 bij de toelichting op het basisplan). Hieruit blijkt dat ter plaatse van het beoogde wijzigingsgebied geen beschermde soorten aanwezig zijn.

Uit inventariserend onderzoek in het kader van het bestemmingsplan blijken nestplaatsen van de huismus in de woningen ten noorden van het plangebied, daarom wordt aan weerszijden van de beoogde woningen een haag geplant die geschikt is voor huismussen. Dit is opgenomen in het landschappelijke inpassingsplan in bijlage 3.

Gebiedsbescherming

Voor het onderliggende bestemmingsplan Park Fort den Haak is een stikstofonderzoek uitgevoerd. Dit is inclusief de wijzigingsgebieden. In dit onderzoek wordt geconcludeerd dat door de beoogde ontwikkelingen de beschermde en stikstofgevoelige natuurgebieden niet worden aangetast. Hierdoor is verder onderzoek niet noodzakelijk.

4.2.11 Landschap

Toetsingskader

Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.12 van de toelichting op het basisplan.

Toetsing en conclusie

In paragraaf 2.2 wordt reeds ingegaan op het behouden en versterken van de landschappelijke structuur en de landschappelijke inpassing van de beoogde woningen hierin. Het landschappelijk inpassingsplan is terug te vinden in bijlage 3.

4.2.12 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

  • ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
  • rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Toetsing en conclusie

In de directe omgeving van het plangebied zijn momenteel geen milieuhinderlijke functies die van invloed zijn op het woon- en leefmilieu in het plangebied. Omgekeerd zullen de nieuwe woonfuncties geen belemmering vormen voor bedrijven of andere functies in de omgeving. Aan de oostzijde van de percelen zal een Pitch&Putt-golfbaan worden gerealiseerd. De richtafstand voor een dergelijke functie bedraagt op grond van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009) 10 meter ten opzichte van een rustige woonwijk en 0 meter in geval van een gemengd gebied. Vanwege de aanwezigheid van diverse functies in dit gebied en de nabijheid van de N57 kan het getypeerd worden als 'gemengd gebied'. Dit betekent dat er vanuit het oogpunt van milieuzonering geen belemmeringen zijn om de 2 woningen te bouwen.

4.2.13 Duurzaamheid

In het basisplan zijn uitgangspunten ten aanzien van duurzaamheid opgenomen. Het uitgangspunt ten aanzien van duurzaam bouwen kan overgenomen worden in het ontwerp en materiaal gebruik van de beoogde woningen.

Na de vaststelling van het basisplan is in het regeerakkoord van het Kabinet Rutte III vastgelegd dat woningen niet meer standaard op een gasnet moeten wordt aangesloten. De aansluitplicht van woningen op gas wordt vervangen door een warmterecht, waarmee eindgebruikers aanspraak kunnen maken op een aansluiting op een (verzwaard) elektriciteitsnet of een warmtenet. Als gevolg daarvan worden ook de energieprestatie-eisen voor nieuwbouw aangescherpt. Om gasloos te bouwen zijn er verschillende opties:

  • Met een lucht-water warmtepomp kan warmte uit de buitenlucht worden onttrokken en worden omgezet in bruikbare warmte om de woning te verwarmen.
  • Een andere optie is een warmtepomp die de warmte uit de grond haalt. Dit is een grondgebonden warmtepomp. Deze is overigens alleen rendabel bij erg goed geïsoleerde woningen.
  • Ook kunnen woningen worden aangesloten op een bestaand warmtenet in de omgeving. In de gemeente Veere zijn echter geen warmtenetten.

Op dit moment is nog niet bekend of de woningen op het gasnet worden aangesloten en zo niet, voor welke optie wordt gekozen.

Hoofdstuk 5 Financiële aspecten

5.1 Financiële uitvoerbaarheid

De initiatiefnemers zijn in staat om alle voorbereidings- en uitvoeringskosten te financieren. De ontwikkeling komt niet ten laste van de publieke middelen. De financiële uitvoerbaarheid is daarmee afdoende aangetoond. Gelet op het vertrouwelijke karakter zijn financiële gegevens niet in deze paragraaf opgenomen.

5.2 Grondexploitatie

Op grond van artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeenteraad een exploitatieplan vast te stellen als er sprake is van een aangewezen bouwplan. In artikel 6.2.1. van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is vastgelegd wat onder een aangewezen bouwplan wordt verstaan. Dit is onder andere de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen. De bouw van nieuwe woningen valt hieronder.

Een exploitatieplan is niet verplicht in gevallen waarin:

  • a. het totaal van de exploitatiebijdragen dat (..) kan worden verhaald, minder bedraagt dan € 10.000,-;
  • b. er geen verhaalbare kosten zijn als bedoeld in artikel 6.2.4., onderdelen b tot en met f van het Bro;
  • c. de verhaalbare kosten, bedoeld in artikel 6.2.4., onderdelen b tot en met f, uitsluitend de aansluiting van een bouwperceel op de openbare ruimte of de aansluiting op nutsvoorzieningen betreffen.

Een exploitatieplan is evenmin verplicht indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden anderszins verzekerd is (artikel 6.12 lid 2 onder a van het Bro).

Met de initiatiefnemers is een afzonderlijke grondexploitatieovereenkomst gesloten. De bijdrage die daarin is vastgelegd, komt ten gunste van de door de raad d.d. 8 juni 2017 vastgestelde grondexploitatieopzet. Omdat het verhaal van kosten anderszins is verzekerd is het vaststellen van een exploitatieplan niet aan de orde.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid en overleg instanties

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De wijzigingsbevoegdheid die in het basisplan is opgenomen heeft geleid tot 1 zienswijze over dat plan. Naar aanleiding daarvan is de wijzigingsbevoegdheid enigszins aangepast.

Het ontwerpwijzigingsplan zal ook voor een periode van 6 weken ter inzage worden gelegd. In die periode kunnen zienswijzen worden ingediend.

Het plan wordt ook toegestuurd aan de Dorpsraad Vrouwenpolder en aan de Vereniging van eigenaren Veerse Bree.

6.2 Overleg met instanties

In artikel 3.1.1 van het Bro is vastgelegd dat tijdens de voorbereiding van een bestemmingsplan (hieronder wordt ook een wijzigingsplan verstaan) overleg moet worden gepleegd met instanties die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Daarbij zijn met name genoemd het waterschappen en diensten van provincie en Rijk. Ten aanzien van bekendmaking van het plan is artikel 3:6 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing.

Het ontwerp van het wijzigingsplan is begin december 2018 in vooroverleg gestuurd aan:

  • 1. Provincie Zeeland;
  • 2. Waterschap Scheldestromen.

De Provincie Zeeland heeft aangegeven dat er geen zienswijze wordt ingediend. De provincie heeft alleen de volgende opmerking over het aspect archeologie.

"Voor het betreffende plangebied geldt een (zeer) lage verwachting voor het aantreffen van archeologische waarden. Op de verbeelding van het 'basis' BP Fort den Haakweg is geen dubbelbestemming opgenomen en deze insteek is in dit wijzigingsplan doorgezet. Het advies is om in geval van toevalsvondsten conform de Erfgoedwet, artikel 5.10 – in het plan een meldingsplicht op te nemen." De toelichting (paragraaf 4.2.1) is naar aanleiding hiervan aangevuld.

Omdat de initiatiefnemer contact zal opnemen met het waterschap over het voorkomen van wateroverlast, heeft het waterschap een positief wateradvies afgegeven.